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年度演讲 | 刘爱明:特斯拉拆解与公募REITs

2023-09-08 17:08:00 发布

  刘爱明(中城新产业控股集团有限公司董事长):这个是我的主业,我现在是搞产业的,我的标题叫特斯拉拆解与公募REITs,题目纯粹是为了吸引人。

  先放个小电影大家轻松一下。

  大概公开唯一拆特斯拉的就是我们,大家在外面看到所有报道拆特斯拉都是我们拆的,然后跟资本结合起来,他们写文章我拆。为什么拆特斯拉?我下面再说。

  我做产业地产已经快8年了,产业地产首先它是一个什么赛道?我三条赛道都在做,都有相当的规模,都有独立的团队,并且都有不错的盈利,所以今天跟大家汇报,就是重中轻三个资产。

  所谓重资产,大家熟悉,就是买地,产园嘛,部分卖部分持有,这个要看比例,有全持有的,也有全销售的。

  轻资产大家能理解,就是纯轻的运营服务,前期的顾问咨询,后期的运营服务,甚至可以给你代建,从头搞到尾,把房子建起来还给你招商。

  这两个公司我们都跟华润成立了公司,一个叫华城,一个叫润城。中间这个就是不轻不重,我干了一块二房东的业务,这个规模还不小,100多万平米,它还要投点钱,所以叫不轻不重。

  产业它跟住宅不一样,住宅是这个世界上必须要分格销售的东西,除了住宅,其他我们见到的其他物业形态都不应该被分格,服务式公寓你把它卖了就没有服务了,所以产业园轻大家很重要,运营很重要。

  因为时间关系,跟华润的两个公司,一个叫华城,一个叫润城,我们做专业的产业运营服务商。现在我们的重资产有十几个,自持规模有30几万,卖的也有30几万,这部分加起来就有七八十万平米。这部分坦白说回报不错,但是利润很低,因为卖的产业园就3、5千块钱,就相当于卖3、5千块钱的住宅能挣多少钱,3、5百块钱,利润率很低,周转很高。

  重资产管理面积也差不多100万,这个是考功夫的,不是传统的二房东。我们去年在深圳满租率做到97%,这是连我都觉得很诧异的,我们的租金及时收缴率有92%,这个指标是非常难得的,我们大概是产业地产领域唯一做客户满意度调查的,我们连续做了4、5年的调查,有80%的满意度。

  轻资产,跟华润的轻资产公司才两年多,今年营业额应该要上亿了,去年有6000万的营业额,一千多万的利润,今年利润会更高,我们希望三年之内能把这个公司搞成上市。轻的不容易,它是要品牌的,例如你有万豪这样的品牌做酒店可以赚钱,稳赚不赔,但是没有品牌赚钱不容易,产业上没有轻的话,重也是很难玩的。

  讲一下REITs这个事,我刚才已经讲了一下REITs,前面那三个赛道我一直认为产业地产没有出路,轻很辛苦,帮别人运营,品牌慢慢形成,你只能想十年以后有了品牌会怎么样。重的话,最高峰就卖100多亿,再多也卖不出来了,就10个亿的利润,其他的就没有了,像我们现在一年就卖10个亿或者十来二十亿,大概是这样。

  这个模式,政府希望你持有,产业园也不是靠销售,而是靠持有,但是持有没有退出途径,投融管退,只是拉没有退肯定会出问题,消化不了,那么多钱,所以我一度认为产业地产没有出路,挣点小钱能活着就是最高理想,但是REITs出来我觉得看到了明灯,产业地产的尽头是REITs,有了REITs整盘棋就活了。

  其实2021年就出来产业园的REITs了,第一批招商,包括中关村、张江,像我们台下做的金地商置是不是今年也有可能,我是听说还是有希望。实际上只要REITs打开,现在政策出来支持,它会盘活产业园的资产,具体好处我就不说了。

  我举个例子,去年跟中金成立了一个Pre-REITs基金,买了一个楼,如果REITs能上市,大概能卖到16亿。但是它的问题是靠经营,就是前提能不能有每年有6、7千万的租金收入,这个是核心,要稳定。只要稳定,到市面上就值那个钱,就可以赚暴利。

  其实就像商场,原来我讲过恒隆,恒隆在香港的市值我现在不知道,原来是千把亿,在中国就那几个商场,但是它有强大的经营能力,这是REITs的核心。表面上我们卖的是资产证券化,卖的是重资产,但是核心是轻资产,就是那个招商运营的能力,这个才是根本。

  最后还有几分钟我就跟大家简单说说运营这个事,什么意思?我原来总喜欢拿商场做类比,我原来说商场开张的那一天都是火的,因为不火不开张,一年两年三年以后有的继续红火,有的没了、关门了。

  所以商场跟传统住宅不一样,住宅交付那一天游戏结束了,该赚到了钱赚到了,剩下的事跟你没关系了,但是商场是交付的那一天问题才开始,开张的那一天问题才开始,运营是核心,为什么人家三年以后很火你三年就不行?这个才是核心,它要不行就真不行,一文不值,你连成本价都卖不出来,这个就是区别,所以我一度说运营比招商还重要,看起来重要的是招商,但是更重要的是运营,产业园跟这个道理是一样。

  什么是运营?就是你给客户提供服务,这就叫运营。用商场来举例子,能不能让商家在你的商场能赚到钱,让他的生意好做你这个商场就越来越火,你说我是一个面包店,到这个商场卖得很好,生意越做越好,你明天涨租我才能同意,要是我的生意不好你涨租我就走了,就是这个逻辑,它很残酷,就是每年都在变化,时时刻刻都在变化,它就是服务客户的能力,让那个面包店在你的商场把面包卖得更好,这就是运营。

  这个事很难,产业园也一样,产业园就是让产业的企业在你的园区生意更好,这个话讲起来容易,做起来难,那就要靠提供运营服务。

  提供什么样的运营服务?由于时间关系,我举几个例子。

  运营服务反正就是帮客户做生意,降低成本也好,提高盈利能力也好。我们做了一个危废通。生物类的企业研发生产都会产生废水肥料废液,这个不能随便排,一定有车把它拉走,还要有专门的车辆拉,不能随便找个车辆拉。它的问题是肥料要先在企业存着,有的要存几个月,但是存在企业像定时炸弹,那个东西发生泄露就是环保事件,这个就是痛点,所有生物类的企业就这个痛点。

  怎么解决?我一开始试图自己建个污水处理,然后发现不行,那要专业资质才能运营,因为你根本不够格。后来我们搞了一个简单的滴滴拼车——危废通,问题是你这儿的企业每一家产生多少量你要,滴滴拼车靠的是背后强大的系统才能把不同的人拼在一个车上,否则拼不起来。

  这个看起来简单,似乎也不花多少钱,去年我们一年拉了40多吨出去,对企业来说处理废的成本下降了一半,最多能下降80%,我就帮你做生意了,这个是很专业的,你要了解这项服务。我们把这项服务弄到成都,成都马上把我们评为改善营商环境的第一名,我到你这儿危废费用就下降了一半,这个就叫运营了,跟住房收租金没关系,这是服务客户,但是你有这一项你的租金就能高,没有这一项可能租金高不了。

  我再举几个例子,这个大家熟悉,我们去年在深圳年底竣工的中城医药产业园,挺难的,我今天主题不是讲工业上楼,这个大家熟悉,就是房子的设计,盖出来。什么叫运营?我们做了一个甲类仓库,这在深圳几乎唯一的,甲类仓库是放危险品的,深圳没有,如果大企业到深圳你的原料可能是危险品,放在哪儿?放在大亚湾,大亚湾有化工园区,只有放在那儿有甲类仓库,现在的企业就违规放在企业存着,其实政府一查你肯定违规,你不放也不行,就放到大亚湾,我们这个是深圳唯一一个危险品仓库,你的竞争力就到这儿,企业到你这儿成本就降低了,它的危险品放在园区,不能放在大亚湾,放在大亚湾每天早上要派车去拉,这个就是运营。

  后来我们研究发现,企业有很多废水,你稍微细分以后可以直接排到市政管道,但是原来没有细分。我们的废水有五根管道,有了这个以后废水排放少一半,因为你有大量的废水可以直接排到市政管道,没费用,但是你没那个管道就不行,这就叫运营服务,这是在设计环节要做的。

  运营就像商场一样,好的运营方商场一定是高度参与设计的。这个污水处理五根管道,并且我们还很创新,污水要从四楼排到三楼才合适,这个是一开始就设计好的,否则邻居不同意。这个更有意思,这是一个废气管道,这个平面里面有60根废气管,因为废气要排到屋面经过处理以后排放。三个单元,十层楼,我们在每一个单元做了两个绿色的管道,有一个是给预留的,以后你生产工艺要改进还有一根管道给你。

  所以持有运营难就难在不是卖掉就不管了,这个楼五十年都是你的,大家生产工艺会变,我们的生产工艺基本上每五年提升一次,生产工艺的提升直观理解就是管道会越来越多,就是因为工艺变了,增加管子室内走不了只能爬墙走。持有物业你要预计给它留着,我们这个屋面有。深圳有一个楼是反面典型,17层楼,仅3层就把屋面都用完了,剩下14层只能当写字楼,说是工业,没用,你不满足要求就用不了,只能当写字楼,租金很低的。大家理解,这就叫运营。

  我顺着这个话题接着讲,我今天上午在东莞跟松山湖的领导在讲,实际上我们现在盖的大量的房子,所谓的工业上楼其实都是写字楼,你不满足工业要求还不如盖标准厂房。例如说你最好不要用玻璃幕墙,地方政府会说玻璃幕墙漂亮啊,为什么不能用?十年以后工艺提升,要走一根管子,室内走不了往室外上去,做就是玻璃幕墙自废屋面。

  我讲的这些都是运营,通过这些途径,有好的运营服务租金才能上去,然后重资产才能值钱,否则值不了钱。这个就是我想跟大家说的,这就是运营。

  时间到了,谢谢大家!

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